Dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng là bước quan trọng giúp gia chủ kiểm soát ngân sách, tránh phát sinh, đồng thời lựa chọn phương án thiết kế – vật liệu – thi công phù hợp ngay từ đầu. Trên thực tế, chi phí xây biệt thự 2 tầng không chỉ phụ thuộc diện tích sàn, mà còn bị chi phối mạnh bởi phong cách kiến trúc, mức độ hoàn thiện, điều kiện nền đất, hệ mái, sân vườn – cổng rào và yêu cầu kỹ thuật (chống nóng, chống thấm, thang máy, hồ bơi…). Bài viết dưới đây trình bày cách lập dự toán theo cấu trúc dễ áp dụng, kèm các mức đơn giá xây dựng tham khảo và ví dụ tính nhanh để gia chủ hình dung tổng mức đầu tư.
1) Các yếu tố quyết định dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng
Diện tích xây dựng và cách tính diện tích quy đổi
Tổng chi phí thường được tính theo công thức cơ bản:
Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi (m²) × Đơn giá (VNĐ/m²)
Trong đó, diện tích quy đổi thường gồm:
- Diện tích sàn tầng 1 + tầng 2 (tính 100%)
- Mái (mái bằng, mái BTCT, mái ngói kèo thép… có hệ số khác nhau)
- Ban công, sân thượng, lô gia
- Móng (móng đơn/băng/cọc; nền đất yếu làm tăng chi phí)
- Các hạng mục phụ trợ (cổng, hàng rào, sân vườn, bể phốt, bể nước…)
Phong cách kiến trúc
- Biệt thự hiện đại 2 tầng: hình khối gọn, ít phào chỉ, thường tối ưu thi công.
- Biệt thự tân cổ điển 2 tầng: đòi hỏi tỷ lệ mặt đứng, phào chỉ, cột, chi tiết trang trí; chi phí hoàn thiện cao hơn do nhân công và vật liệu.
Mức độ hoàn thiện và tiêu chuẩn vật liệu
Chênh lệch lớn nhất thường nằm ở phần hoàn thiện:
- Gạch/đá ốp lát, sơn bả, trần
- Cửa nhôm kính, cửa gỗ, lan can kính/sắt mỹ thuật
- Thiết bị vệ sinh, bếp, hệ tủ
- Hệ thống điện nước, chiếu sáng, điều hòa, smart home
Điều kiện thi công và nền đất
Hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư, nền đất yếu phải ép cọc, chống thấm phức tạp… đều làm dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng tăng đáng kể.
2) Bảng khung tỷ trọng chi phí để lập dự toán nhanh
| Hạng mục chi phí | Tỷ trọng tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP | 2% – 5% | Tùy độ phức tạp, phong cách, số lần chỉnh sửa |
| Phần móng | 10% – 20% | Nền đất yếu/cọc tăng mạnh |
| Phần thô (khung, tường, tô trát) | 30% – 40% | Quy mô lớn thường tối ưu hơn |
| Hoàn thiện (ốp lát, sơn, trần, cửa…) | 25% – 40% | Biến động mạnh theo vật liệu |
| MEP (điện – nước – chiếu sáng – chống sét…) | 8% – 15% | Tăng nếu có smart home, thiết bị cao cấp |
| Ngoại thất – sân vườn – cổng rào | 5% – 15% | Tùy mức đầu tư cảnh quan |
| Dự phòng phát sinh | 5% – 10% | Khuyến nghị có để tránh thiếu vốn |
3) Đơn giá xây dựng biệt thự 2 tầng tham khảo theo gói
Tùy thị trường và thời điểm, đơn giá xây dựng thay đổi. Dưới đây là khung tham khảo phổ biến để gia chủ lập ngân sách ban đầu:
A. Đơn giá xây thô (nhân công + vật tư phần thô)
- Mức phổ thông: khoảng 3,6 – 4,6 triệu/m²
- Mức khá: khoảng 4,6 – 5,2 triệu/m²
Xây thô thường gồm: móng cơ bản (tùy thỏa thuận), khung BTCT, tường, tô trát, cán nền, đi ống âm tường cơ bản… chưa gồm thiết bị hoàn thiện cao cấp.
B. Đơn giá hoàn thiện (thi công hoàn thiện theo thiết kế)
- Mức phổ thông: khoảng 2,0 – 3,0 triệu/m²
- Mức khá – cao cấp: khoảng 3,0 – 5,0+ triệu/m²
C. Báo giá xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay)
- Mức phổ thông: khoảng 5,8 – 7,0 triệu/m²
- Mức khá: khoảng 7,0 – 9,0 triệu/m²
- Mức cao cấp: khoảng 9,0 – 12,0+ triệu/m²
Lưu ý: Biệt thự tân cổ điển, mái ngói phức tạp, nhiều đá ốp – sắt mỹ thuật – cửa gỗ, hoặc có thang máy/hồ bơi sẽ đẩy tổng chi phí xây biệt thự 2 tầng lên cao hơn khung trên.
4) Ví dụ dự toán nhanh theo diện tích phổ biến
Ví dụ 1: Biệt thự 2 tầng diện tích sàn 240m² (120m²/sàn × 2)
Giả sử:
- 2 sàn chính: 240m² (100%)
- Mái (tùy loại): tạm quy đổi 60% diện tích sàn tầng 2 ≈ 72m²
- Móng: tạm quy đổi 30% diện tích tầng 1 ≈ 36m²
Tổng diện tích quy đổi ước tính: 240 + 72 + 36 = 348m²
Trường hợp trọn gói mức khá (7,5 triệu/m²):
Tổng chi phí ≈ 348 × 7,5 triệu = 2,61 tỷ
Trường hợp trọn gói mức cao cấp (10 triệu/m²):
Tổng chi phí ≈ 348 × 10 triệu = 3,48 tỷ
Từ ví dụ này có thể thấy, cùng một diện tích nhưng chênh lệch vật liệu – hoàn thiện sẽ làm ngân sách chênh rất lớn.
Ví dụ 2: Biệt thự 2 tầng 300m² sàn (150m²/sàn × 2), có sân vườn – cổng rào
Giả sử:
- 2 sàn: 300m²
- Mái quy đổi: 90m²
- Móng quy đổi: 45m²
Tổng quy đổi: 435m² - Trọn gói khá (8 triệu/m²): ~ 3,48 tỷ
- Trọn gói cao cấp (11 triệu/m²): ~ 4,78 tỷ
Chưa kể sân vườn – cổng rào – cảnh quan có thể cộng thêm 200–800 triệu hoặc hơn tùy mức đầu tư.
5) Các hạng mục dễ phát sinh chi phí khi xây biệt thự 2 tầng
Mái và chống thấm
Mái bằng có lợi về hình khối hiện đại nhưng đòi hỏi chống thấm kỹ. Mái ngói tạo vẻ sang trọng (đặc biệt với biệt thự tân cổ điển 2 tầng) nhưng phát sinh khung kèo, lớp cách nhiệt, hệ thoát nước.
Cửa, lan can, mặt tiền
- Cửa nhôm hệ cao cấp, kính an toàn, phụ kiện tốt có chi phí cao hơn nhiều so với cấu hình phổ thông.
- Lan can kính, sắt mỹ thuật, đá ốp mặt tiền, phào chỉ… là nhóm hạng mục “đội” ngân sách rõ nhất.
Nội thất liền tường và thiết bị
Tủ bếp, tủ áo, vách trang trí, thiết bị vệ sinh, hệ chiếu sáng… nếu nâng cấp vật liệu và thương hiệu sẽ kéo tổng chi phí tăng nhanh, dù diện tích không đổi.
Cảnh quan sân vườn
Biệt thự thường đi kèm sân vườn, lối dạo, pergola, tiểu cảnh, hệ tưới, đèn sân vườn… Đây là hạng mục nhiều gia chủ dự trù chưa đủ khi lập dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng.
6) Cách lập dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng theo từng bước
Bước 1: Chốt nhu cầu sử dụng và tiêu chuẩn hoàn thiện
Xác định rõ:
- Số phòng ngủ, có phòng làm việc/phòng thờ không
- Mức hoàn thiện (phổ thông/khá/cao cấp)
- Có hạng mục đặc biệt: thang máy, hồ bơi, phòng gym, sân thượng…
Bước 2: Tính diện tích quy đổi
Tính tổng sàn + móng + mái + ban công/sân thượng theo hệ số dự kiến để ra “m² quy đổi” tương đối.
Bước 3: Chọn khung đơn giá xây dựng
Chọn theo mức hoàn thiện mục tiêu:
- Nếu ưu tiên kiểm soát ngân sách: tách xây thô + hoàn thiện theo danh mục vật liệu
- Nếu ưu tiên tiến độ – đồng bộ: chọn báo giá xây dựng trọn gói
Bước 4: Bổ sung chi phí thiết kế, sân vườn và dự phòng
Không nên bỏ qua:
- Phí thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP
- Cảnh quan, cổng rào
- Dự phòng 5–10%
7) Kết luận: Dự toán bao nhiêu là “hợp lý” cho một biệt thự 2 tầng?
Với mặt bằng chung, dự toán chi phí xây biệt thự 2 tầng thường biến động theo ba nhóm:
- Diện tích quy đổi (m²)
- Mức hoàn thiện (phổ thông → cao cấp)
- Mức độ đặc thù (tân cổ điển, mái ngói, nhiều chi tiết, nền đất yếu, nhiều hạng mục phụ trợ)
Vì vậy, con số hợp lý nhất luôn là con số bám sát bản vẽ thiết kế và bảng vật liệu mục tiêu. Nếu cần một mức ước tính nhanh để chuẩn bị ngân sách, gia chủ có thể dùng phương pháp: m² quy đổi × đơn giá trọn gói rồi cộng thêm dự phòng để hạn chế thiếu vốn khi triển khai.
Kiến Trúc Tân Cổ Điển về : https://tancodienshc.com/
Tham khảo năng lực đơn vị tại: https://tancodienshc.com/gioi-thieu/
Thông tin liên hệ
Kiến Trúc Tân Cổ Điển – SHC Design
Website: https://tancodienshc.com
Hotline: 0902 298 892
Zalo: https://zalo.me/0966242336
Email: shctancodien@gmail.com
Địa chỉ: R4-55 nội khu Hưng Phước 2, Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh
