Dự toán chi phí xây biệt thự 3 tầng là bước bắt buộc trước khi triển khai thiết kế – thi công nhằm giúp gia chủ kiểm soát ngân sách, lựa chọn quy mô đầu tư phù hợp và hạn chế tối đa các khoản phát sinh. So với biệt thự 2 tầng, biệt thự 3 tầng có tổng mức đầu tư cao hơn do diện tích sàn lớn, kết cấu phức tạp hơn, chi phí hoàn thiện và kỹ thuật tăng theo chiều cao công trình. Bài viết dưới đây trình bày cách lập dự toán chi tiết, khung đơn giá tham khảo và ví dụ tính toán thực tế để gia chủ dễ hình dung tổng chi phí.
1. Các yếu tố quyết định chi phí xây biệt thự 3 tầng
Diện tích xây dựng và diện tích quy đổi
Chi phí xây dựng không chỉ tính theo diện tích sàn mà theo diện tích quy đổi, bao gồm:
- Diện tích sàn tầng 1, 2, 3 (100%)
- Móng (20–50% tùy loại móng và nền đất)
- Mái (30–70% tùy mái bằng, mái BTCT, mái ngói)
- Ban công, sân thượng, lô gia
- Các hạng mục phụ trợ (cầu thang, phòng kỹ thuật, tum thang, giếng trời…)
Tổng diện tích quy đổi càng lớn, dự toán chi phí xây biệt thự 3 tầng càng tăng.
Phong cách kiến trúc
- Biệt thự 3 tầng hiện đại: hình khối gọn, ít chi tiết, dễ kiểm soát chi phí.
- Biệt thự 3 tầng tân cổ điển/cổ điển: nhiều cột, phào chỉ, tỷ lệ mặt đứng phức tạp → chi phí cao hơn 15–30% so với phong cách hiện đại.
Mức độ hoàn thiện
Sự chênh lệch ngân sách chủ yếu nằm ở phần hoàn thiện:
- Sơn, đá ốp mặt tiền
- Cửa (nhôm kính, gỗ tự nhiên, kính cong…)
- Lan can, ban công, cầu thang
- Thiết bị vệ sinh, bếp, hệ nội thất liền tường
Điều kiện thi công và kỹ thuật
- Nền đất yếu → ép cọc, móng sâu
- Nhà cao 3 tầng → kết cấu chịu lực lớn hơn
- Có thang máy, phòng kỹ thuật, sân thượng, hồ bơi… → chi phí tăng đáng kể
2. Cơ cấu tỷ trọng chi phí xây biệt thự 3 tầng
| Hạng mục | Tỷ trọng tham khảo |
|---|---|
| Thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP | 2% – 5% |
| Móng | 12% – 22% |
| Phần thô | 30% – 38% |
| Hoàn thiện | 28% – 40% |
| Hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa…) | 8% – 15% |
| Ngoại thất – sân vườn | 5% – 15% |
| Dự phòng phát sinh | 5% – 10% |
3. Đơn giá xây biệt thự 3 tầng tham khảo
Xây thô
- Mức phổ thông: 3,8 – 4,8 triệu/m²
- Mức khá: 4,8 – 5,6 triệu/m²
Hoàn thiện
- Phổ thông: 2,5 – 3,5 triệu/m²
- Khá – cao cấp: 3,5 – 6,0+ triệu/m²
Xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay)
- Phổ thông: 6,8 – 8,0 triệu/m²
- Khá: 8,0 – 10,0 triệu/m²
- Cao cấp: 10,0 – 13,0+ triệu/m²
Lưu ý: Biệt thự 3 tầng có mái ngói, phong cách tân cổ điển, thang máy hoặc sân thượng lớn sẽ có đơn giá cao hơn mức trung bình.
4. Ví dụ dự toán chi phí xây biệt thự 3 tầng
Ví dụ 1: Biệt thự 3 tầng diện tích 120m²/sàn
- Sàn 1 + 2 + 3: 360m²
- Móng (30% sàn tầng 1): 36m²
- Mái (60% sàn tầng 3): 72m²
Tổng diện tích quy đổi ≈ 468m²
- Trọn gói khá (9 triệu/m²): ~ 4,2 tỷ
- Trọn gói cao cấp (11 triệu/m²): ~ 5,15 tỷ
Ví dụ 2: Biệt thự 3 tầng diện tích 150m²/sàn, có sân thượng
- Sàn chính: 450m²
- Móng: 45m²
- Mái + sân thượng: 100m²
Tổng quy đổi ≈ 595m²
- Trọn gói khá (9,5 triệu/m²): ~ 5,65 tỷ
- Trọn gói cao cấp (12 triệu/m²): ~ 7,14 tỷ
Chưa bao gồm sân vườn lớn, hồ bơi hoặc nội thất rời cao cấp.
5. Các hạng mục dễ làm tăng chi phí biệt thự 3 tầng
- Thang máy gia đình: +300 – 600 triệu (tùy tải trọng, xuất xứ)
- Mặt tiền đá tự nhiên, sắt mỹ thuật: tăng mạnh chi phí hoàn thiện
- Sân thượng – mái lớn: phát sinh chống thấm, kết cấu, lan can
- Hệ thống điều hòa trung tâm, smart home
- Nội thất liền tường cao cấp
6. Cách tối ưu dự toán chi phí xây biệt thự 3 tầng
- Chốt phong cách kiến trúc ngay từ đầu
- Lập bảng vật liệu mục tiêu trước khi báo giá
- Phân tách rõ: chi phí xây dựng – chi phí nội thất – chi phí cảnh quan
- Dự phòng ít nhất 5–10% tổng ngân sách
- Làm việc với đơn vị thiết kế có kinh nghiệm biệt thự cao tầng
Dự toán chi phí xây biệt thự 3 tầng thường dao động trong khoảng 4 – 7+ tỷ đồng với các công trình quy mô phổ biến, tùy mức hoàn thiện và yêu cầu kỹ thuật. Con số chính xác chỉ có thể xác định khi có hồ sơ thiết kế đầy đủ, bảng vật liệu chi tiết và điều kiện đất cụ thể. Tuy nhiên, việc nắm rõ khung chi phí và cách tính ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ chủ động tài chính và tránh rủi ro trong quá trình xây dựng.
Kiến Trúc Tân Cổ Điển về: https://tancodienshc.com/
Tham khảo năng lực đơn vị: https://tancodienshc.com/gioi-thieu/
Thông tin liên hệ
Kiến Trúc Tân Cổ Điển – SHC Design
Website: https://tancodienshc.com
Hotline: 0902 298 892
Zalo: https://zalo.me/0966242336
Email: shctancodien@gmail.com
Địa chỉ: R4-55 nội khu Hưng Phước 2, Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh
